DEFAMA Deutsche Fachmarkt Aktiengesellschaft: opérations des mandataires · Allemagne · BaFin

À propos de DEFAMA Deutsche Fachmarkt Aktiengesellschaft

DEFAMA Deutsche Fachmarkt Aktiengesellschaft est une société immobilière allemande spécialisée dans l’acquisition, la détention, la gestion et la valorisation d’immobilier de commerce de détail, avec un positionnement très ciblé sur les petits et moyens marchés en Allemagne. L’entreprise indique explicitement que son modèle repose sur des actifs de taille souvent trop réduite pour attirer les grands investisseurs institutionnels, ce qui lui permet de se concentrer sur une niche moins concurrentielle mais offrant des rendements intéressants. Le titre DEFAMA est coté sur Xetra/Frankfurt (DAX/MDAX/SDAX), ainsi que dans le segment m:access de la Bourse de Munich, et l’émetteur est domicilié en Germany, avec siège à Berlin. Fondée en novembre 2014, DEFAMA a construit progressivement un portefeuille de centres et galeries commerciales de proximité, notamment des retail parks et des Fachmarktzentren, généralement situés dans des villes petites ou moyennes. Son activité consiste à acquérir des immeubles déjà loués à des enseignes établies, à stabiliser les cash-flows locatifs, puis à optimiser le rendement par la gestion active des baux, du financement et des arbitrages d’actifs. Le groupe conserve une logique de croissance organique disciplinée, en mettant l’accent sur la rentabilité plutôt que sur la seule expansion du volume. Dans son discours d’investissement, DEFAMA met en avant plusieurs leviers clés: des acquisitions à rendement initial attractif, un refinancement de la dette sur une base de long terme, et une structure de capital conçue pour limiter le recours à des augmentations de capital dilutives. Les revenus proviennent principalement des loyers nets et des charges refacturées aux locataires. Le groupe publie également des indicateurs de performance centrés sur les funds from operations (FFO), pertinents pour apprécier la capacité distributive et la génération de trésorerie récurrente. Sur le plan concurrentiel, DEFAMA se distingue par sa spécialisation dans des actifs retail de taille intermédiaire, sa connaissance fine du marché allemand et sa capacité à sourcer des opérations hors radar des grands véhicules institutionnels. Cette approche lui donne une certaine flexibilité, mais l’expose aussi aux cycles du commerce de détail, à la qualité des locataires et au coût du financement. Au 31 décembre 2024, le groupe communiquait un chiffre d’affaires consolidé de 27,3 millions d’euros, principalement composé de loyers, et un résultat net consolidé de 4,6 millions d’euros, en progression par rapport à 2023. Le bilan 2024 faisait ressortir un portefeuille plus vaste et un endettement maîtrisé, avec un LTV de 59,1%. Parmi les faits marquants récents, DEFAMA a poursuivi son développement par acquisitions ciblées, notamment plusieurs actifs présentés dans sa communication de novembre 2024, et a réaffirmé ses objectifs de moyen terme “DEFAMA 2025”, visant 350 millions d’euros de valeur de portefeuille et 28 millions d’euros de loyers annualisés. La société a également publié des mises à jour de résultats trimestriels et des informations de marché, tandis que le cadre réglementaire allemand impose la publication des director dealings au titre de l’article 19 du MAR auprès de BaFin, ce qui contribue à la transparence des opérations des dirigeants.